토지 컨설팅

1. 위치 

<구로구 위치도>

구로구는 서울특별시의 서남단에 위치해 있으며, 서해안시대의 중심축인 김포국제공항, 인천항, 서해안고속도로와 인접한 서울특별시의 남서관문으로서 

경부선 · 경인선 철도와 전철 1 · 2 · 7호선, 경인 · 경수국도가 연계하는 교통의 요충지입니다.

<구로구 궁동 위치도>

도로

경인선을 따라 온수동길이 동 남부를 따라 나있고, 신정로가 동 북부를 지납니다. 그리고 궁골길이 동을 남북으로 가로지르며 두 도로를 잇고 있습니다.

대중교통

온수동길로 서울시내 각지로 연결되는 버스들이 지나며, 인근 온수동에 버스 차고지가 위치하고 있기 때문에 다양한 노선들의 이용이 용이합니다.

철도의 경우 경인선이 동 남부를 따라 지나가지만, 동 내부에 역이 위치하고 있지는 않습니다. 인근 온수동의 온수역을 이용해서 서울 지하철 1호선과 

서울 지하철 7호선을 이용할 수 있습니다.

2. 개발제한구역

<구로구 개발제한구역>

안양천을 경계로 동서로 생활권이 나뉘어 있어 지역간 연계 체계가 다소 미흡하며, 오류2동, 궁동 지역에 개발제한구역과 시계경관지구등의 미개발 지역과 함께

서울남부교도소·구치소 등 도심 부적격 시설이 위치해 있어 장기적으로 경인로를 축으로 신도림 · 구로역세권, 서울남부교도소·구치소 이적지, 

천왕동 · 항동 지역을 잇는 종합적인 도시 개발이 필요한 지역입니다.

https://ajunews.com/view/20180906075318190 

해당 지구면적 50% 이상이 개발제한구역을 해제해 개발된 곳입니다.

3. 미래가치

https://www.khan.co.kr/economy/real_estate/article/202308140830001

1971년 처음 도입된 ‘개발제한구역(그린벨트)’제도는 박정희 전 대통령의 대표적인 치적사업으로 꼽힙니다. 알려진 대로 도시의 무분별한 확장을 막고, 도시의 허파가 돼줄 녹지를 확보할 목적으로 도입됐습니다. 덜 알려진 이야기지만, 다른 목적도 있었습니다. “우량농지의 확보와 안보상의 이유”(최상철 서울대 명예교수)다.

예컨대 1960년대 현재의 서울 도봉·노원구 일대는 ‘마들평야’라고 불리던 들판이었습니다. 강남 개포·대치·수서동 주변도 모두 우량농지였다. 개발제한구역 지정에는 생산성 높은 서울 외곽의 농지를 보전하는 목적도 있었다고 최 교수는 증언합니다. 오늘날 해당 지역에 개발제한구역이 타 지역 대비 많이 남아 있는 배경입니다. 서울 은평구와 경기도 의정부시 등의 경우 휴전선에서 가깝다는 안보상 이유가 개발제한구역 지정에 작용했습니다.

올해 5월 기준 우리나라 개발제한구역 면적은 약 3751㎢(132만 필지)로 전체 국토의 약 3.7%를 차지하고 있습니다. 개인이 소유한 개발제한구역 내 토지의 88.3%(면적 기준)는 구역 지정 후 소유권 이전 변동 내역이 있다는 것입니다. 

최근 8년 새 지분거래 ‘급증’, “개발 시 막대한 이익”

1990년대 조성을 완료한 1기 신도시를 제외하곤 2기 신도시, 3기 신도시(조성 중) 모두 개발제한구역을 대거 해제해 도시를 조성했습니다. 이렇다 보니 서울 안에 있거나, 서울과 인접한 수도권 개발제한구역의 경우 언제 풀려 개발될지 모르기 때문에 여러 규제에도 불구하고 ‘금싸라기땅’ 대접을 받습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 보면 올 4월 강남구의 한 개발제한구역 내 농지 992㎡(약 300평)의 매매가격은 42억7500만원입니다. 참고로 개발제한구역이 해제돼 땅이 수용될 경우 토지 소유주는 현금 외 ‘조성이 완료된 토지’로도 보상(대토보상)을 받을 수 있습니다. 이때 개인 1인당 최대로 받을 수 있는 주택용지 면적은 990㎡(300평)입니다. 한 공인중개사는 “대토로 300평가량 땅을 받으면 자체적으로 건물을 올릴 수도 있고, 다른 개발사업자에게 해당 토지를 매각할 수도 있다”며 “어느 쪽이든 매입비용 대비 많은 차익을 남기게 될 것”이라고 말했습니다. 

(경향신문 2023. 08. 14 오매불망 ‘4기 신도시’ 기다리는 그린벨트 땅주인들 내용 발췌)

https://www.yna.co.kr/view/AKR20231016061000003?input=1195m

4. 관련 뉴스

https://news.bbsi.co.kr/news/articleView.html?idxno=3126433

https://www.khan.co.kr/economy/real_estate/article/202310241433011

5. 공유지분